「小規模宅地等の特例」が適用されれば宅地の評価額は80％減額される！
小規模宅地等の特例というのは、被相続人が保有する宅地を相続するにあたり、その評価額を減額してもらえるという制度です。
もし自宅の土地（宅地）に対してこの特例を適用することができれば、その土地の評価額を80%も減額してもらうことができます。
つまり、残りの20%に対してだけ相続税がかかるわけですから、非常に大きな節税効果があると言えるでしょう。
被相続人が亡くなっても、一緒に暮らしていた家族はそのまま同じ家に暮らしつづけることが多いです。しかし、その宅地に高額な相続税が課された場合、残された家族はその税金を支払うことができないケースが考えられます。かといって、住んでいる家をすぐに売却するわけにもいきません。
小規模宅地等の特例とは、被相続人が亡くなったときに一緒に暮らしていた家族が高額な相続税の支払いに苦しまないための救済措置と言えます。
しかし、この特例が適用されるのは、いくつかの要件を満たしている場合に限られます。それはどのような条件なのでしょうか？
「小規模宅地等の特例」の適用に必要な条件
被相続人と一緒に暮らしていた家か同一生計の事業所であること
相続人がこの特例を受けるには、まずその宅地が被相続人と同居していた家か、被相続人と共同で行っていた事業所である必要があります。
その宅地が相続人の日常生活と切り離すことのできないものであることが重要です。
つまり、たまに利用する別荘などは対象外になります。また、別居していた親族が、被相続人が亡くなったという理由でその宅地を相続する場合にも適用されません。
相続税の申告期限まで日常的に宅地を利用していることが条件
上記の条件に合う宅地の場合、被相続人の配偶者であれば、この特例は問題なく適用されます。ただし、配偶者以外の親族がこの特例を受けるには、相続税の申告期限までは、その宅地を日常的に利用していることが条件になります。
具体的に言うと、
- 被相続人の同居親族(配偶者除く)が家を相続する場合
- 生計を同じくしている同居親族が家を相続する場合
- 相続人の事業所を継承する親族が事務所を相続する場合
- 生計を同じくしている親族が事務所を相続する場合
上記の場合は、その宅地の継続的利用していることが適用の条件となるのです。
居住用宅地は330㎡、業務用宅地は400㎡までが適用範囲
小規模宅地等の特例には、宅地面積の上限が決められています。居住用宅地は330㎡、業務用宅地は400㎡までとなっています。
例えば、居住用の宅地が500㎡あったとします。この場合、居住用宅地の上限である330㎡ までしか特例は適用されません。宅地の評価額が5,000万円だとした場合、減額金額は下記のように計算されます。
5,000万円×330㎡/500㎡×80%＝2,640万円
つまり、本来の評価額である5,000万円から減額金額である2,640万円を差し引いた額に相続税が課せられることになるのです。
5,000万円−2,640万円＝2,360万円
上限面積を超える宅地の場合でも、評価額が半額以下になりました。このように、小規模宅地等の特例を利用することで、相続税を劇的に減額させることができるのです。
二世代住宅における注意すべきポイント
二世帯住宅の場合、それぞれの区分所有登記を行っていると、別々に暮らしていると判断されてしまい、二世帯まとめての小規模宅地等の特例は受けられません。
登記を分けていなければ、まとめての特例が適用されるので、もし二世帯それぞれの敷地面積が同じなら、減税額は2倍になります。この差は大きいと言えるでしょう。
また、二世帯住宅に住んでいた子供が、転勤などによって転居したような場合や、転居をしている間に親が他界してしまったような場合には、同居とは認められないので特例対象外となってしまいます。
ただし、子供が単身赴任で家族を残している場合には特例の対象になります。
老人ホームで亡くなっても特例の対象になる
終身利用権がついている老人ホームで他界した場合、以前は老人ホームが終の棲家と見なされました。つまり、元の家は自宅ではないと判断されるため、小規模宅地等の特例の対象外でした。
しかし、平成26年に税制が改正されたことによって、自宅の土地に対しても特例が適用されことになりました。
ただし、家を他人に貸しているような場合には、特例対象から外れてしまうことになります。
賃貸アパートや駐車場経営の相続における特例
賃貸アパートや駐車場経営をしている場合、貸付事業用宅地とみなされ、条件が揃えば小規模宅地等の特例が適用されます。ただし、一般の適用方法に比べるといくらか制限があります。
まず、賃貸アパートや駐車場経営の場合、減額の割合は50%までとされています。また、面積の上限も200㎡までと定められています。ただし、既に居住用宅地や事業用宅において特例を利用している場合は、上限面積に達していない残り分に対してのみの適用となります。
特例の適用を受けるためには、相続税の申告期限までは貸付業務を継続していることが必須です。
相続してから賃貸業を始めた場合は継続とは認められません。できれば、相続が発生する1年以上前からは貸付事業を行っていることが理想的です。
アパートの空き部屋も入居者募集をかけていれば特例の対象
相続した賃貸アパートに空室があった場合、原則として空き室部分は小規模宅地などの特例から除外されます。
しかし、空き家になった直後に新規の入居者を募集していたり、賃貸可能な状態に管理している場合には、貸付事業を行うということを前提にしていると判断され、特例の適用対象になります。
小規模宅地等の特例を受けるのに必要な手続き
小規模宅地等の特例を受けるには、相続税の申告をする際に、下記の書類を提出することになります。
- 遺産分割に関する書類の写し
- 相続人の住民票の写し
- 相続人の戸籍の附票の写し
- 減額金額を計算した明細書
- 遺言書があればその写し
これらを提出することで、特例を適用できるのかどうかが判断されます。
「小規模宅地等の特例」は、条件さえ合えば非常に節税効果の高い制度です。相続した宅地の評価額が高額であれば、その分減額金額も大きくなります。この特例を受けることで、相続税が0円になるケースも珍しくありません。
ただし、0円になっても特例を受けるには申告が必要であることは忘れないようにしましょう。
