土地や建物は、場所や築年数などによって価値が異なるため、それに合わせて相続する際の評価額も変わってきます。
相続税評価額を計算するには、所有している土地や建物の状況に応じた計算が必要です。
ここでは、不動産に対する相続税評価額の計算方法について説明したいと思います。

相続税評価額ってなに?

相続において、現金以外で一番多いのが土地や建物であり、70%程度の割合を占めます。
土地や建物の価値を評価するには、立地条件などから現金化した場合の相対的な金額を算出する必要があります。
納税は現金で行われるため、まずはその不動産の評価を行い、現金としてどれくらいの価値があるのかを決定してからでないと、相続税の計算ができないからです。
所有する不動産の金額価値が確定することによって、初めて相続税の計算が可能になります。
このように、土地や建物を相対的に評価した金額のことを、相続税評価額と言います。

相続評価額はどのように計算されるの?

相続税評価額
土地・建物を相続するときに相続評価額を算出するには、大きく2つの計算方法があります。
路線価方式と倍率方式です。
どちらの評価方法を用いるかは、国税庁の規則に従って決められ、これにより評価額の計算方法が変わってきます。

路線価方式とは?

路線価方式は、主に市街地などにある宅地に対する評価を行う場合に利用されます。
国税局のホームページにある「路線価図・評価倍率表」を見て計算します。
そのため、路面に接している土地とその奥にある土地とでは評価額が変わってきます。

この時に利用するのが、奥行価格補正表です。
この表では、路面に面している土地と奥まった土地とでは、記載されている係数が異なります。
相続評価額の計算は、この係数を使って行われます。

さらに、もう一つ計算する必要があるのが、間口です。
間口の大きさによっても評価額は変わってきます。
これについては、間口狭小補正率表と奥行長大補正率表という2つの表を使って補正を行います。

奥行価格補正表は、奥行の距離により係数が変わってきます。
通常、普通住宅地区の場合、10m以上24m未満の土地は係数1.0で計算されます。
それ以外は距離が離れるごとに係数が下がっていきます。
間口狭小補正率表の場合は、8m以上20m未満だと係数1.0で計算されてます。
8m以上10m未満の場合は0.97、6m以上8m未満の場合は0.97、4m以上6m未満の場合は0.94、4m未満の場合は0.90で計算されます。

このように、不動産の状況によって当てはめる係数が異なりますので、評価額を計算するにはある程度の知識が必要でしょう。

倍率方式とは?

倍率方式を、主に郊外にある宅地に対する評価を行う場合に利用されます。
計算方法は単純で、地元の役所が算出した固定資産評価額に一定の倍率をかけるだけの計算方式となります。
倍率に関しては、国税庁のホームページにある「路線価図・評価倍率表」を見れば調べられます。
該当地域が、倍率地域と記載されていれば、その不動産は倍率方式で計算されることになります。

土地や建物の相続税を安くする方法

実際に土地や建物を相続する場合、少しでも相続税を安くするには、専門家に事情を詳しく説明した上で、評価額を計算をしてもらいましょう。
相続する前に故人と同居していた場合、相続税を安くすることは可能です。
また、故人の建物を賃貸契約をしておくことで、通常に建物を相続するよりも相続税を安く抑えることができます。

土地や建物の状況によってはすぐに現金化が難しいものもありますので、まずは専門家に相談してみることをおすすめします。