亡くなった親などから相続するケースが多い不動産物件ですが、すでに独立して遠方で働いている子どもなどからすれば、せっかく相続した不動産物件も「空き家」となってしまいます。
「空き家といっても不動産物件だし、持っていても損はないだろう！」と考える人もいるかもしれませんが、空き家を相続する場合でも相続税が重い負担としてのしかかるケースもあります。
「小規模宅地特例」を利用して節税をしよう
空き家に限らず、個人から遺産などを相続する際に必ず考えなければいけないのが「相続税」ですよね。
空き家を相続する場合、「小規模宅地特例」という制度を利用して、節税をすることが可能です。
相続税を最大80%カットできる「小規模宅地特例」
故人が残した空き家を含めた財産の資産額が増えれば増えるほど相続税も増えるため、場合によっては「こんなことなら相続しないほうがよいのでは？」と思うこともあるでしょう。
しかし空き家を相続する場合、条件さえ満たせば「小規模宅地特例」という制度を利用して、節税をすることが可能です。
小規模宅地特例とは、簡単にいえば土地を相続した人にかかる相続税を大幅に減らせる制度であり、土地にかかる相続税を最大で80％までカットできるというものなのです。
小規模宅地特例を利用できる3つの条件
まず小規模宅地特例の利用を考える場合、相続する宅地が「特定居住用宅地」「特定事業用宅地・特定同族会社事業用宅地」「貸付事業用宅地」のどれに当てはまるかによって条件などが異なってきます。
一般的に相続する空き家は「特定居住用宅地」に分類されるため、ここでは特定居住用宅地を相続する際に小規模宅地特例を受けられる条件を説明していきましょう。
小規模宅地特例を受けられる条件として、該当する宅地が相続開始直前まで被相続人等の居住用の建物の敷地として利用されていたものであることが大前提となります。
そのうえで相続人が次の条件に当てはまる場合、この制度を利用することが可能です。
- 配偶者である場合
- 同居していた親族である場合
- それ以外の親族である場合
相続人が配偶者である場合や、同居していた親族である場合は、そもそも今回の「空き家を相続する」という趣旨とは少し異なった話になります。
例えば、父名義の家に妻や親族と住んでいたとします。この場合、父が亡くなってしまったときは配偶者である妻や親族が相続人となりますが、父が亡くなってしまった時点でも妻や親族が実際にその家に住んでいるため、この家は「空き家」ということにはなりません。
一方相続人がそれ以外の親族である場合、「空き家」を相続する可能性が出てきます。
例えば、昔は一軒家に親と子どもで住んでいたとしても、子どもが進学や就職に伴い家を離れてしまった場合、その家に住んでいた両親が亡くなれば家に住んでいた人はいなくなるわけですから「空き家」となるわけです。
そして、相続人は家を離れて別の場所で生活をしている子どもということになりますので、子どもがすでに誰も住んでいない「空き家」を相続するという状況になります。
さらに詳しくいうと、それ以外の親族というのは、いわゆる「家なき子」と表現することもできます。家なき子といえば昔ドラマで話題になった言葉ですが、次のような条件が満たされている場合は、家なき子として空き家を相続する際に小規模宅地特例を受けることができますよ。
被相続人が一人暮らしであること
被相続人の配偶者、又は、相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族（相続放棄がなかったものとした場合における民法上の相続人を指します）がいないこと。
申告期限まで保有すること
その宅地等を取得した親族が、その宅地等をその相続税の申告期限まで保有していること。
マイホームに居住したことがないこと
その宅地等を取得した親族が、その相続開始前3年以内に日本国内にある自己又は自己の配偶者の所有に係る家屋（その相続開始直前においてその被相続人の居住の用に供されていた家屋を除きます）に居住したことがないこと。
引用元：アトラス総合事務所 「小規模宅地特例と「家なき子」」
このように小規模宅地特例を受けるためには少々複雑な条件をクリアする必要がありますが、もしこの特例を受けられれば相続税をかなり抑えられます。
すでに独立しており、遠方の土地にある空き家を相続することになった場合などは、一度自分が小規模宅地特例を受けられるか確認してみるとよいでしょう。
誰も住んでいない空き家にも相続税がかかる場合がある
誰も住んでおらず利用をしていなくても、空き家にも価値はあるため、空き家を相続した際も相続税がかかることがあります。
ただし空き家を相続したから必ず相続税が発生するかというと、決してそういうわけではありません。相続税が発生するのは「基礎控除額を相続した資産額が上回った場合」です。
この基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」であり、例えば法定相続人が二人の場合、基礎控除額は3,000万円＋600万円×2＝4,200万円ということになります。
そのため、もし「相続した空き家の価値＋その他の現金などの資産」の資産額が4,200万円を超えた場合は、相続税がかかるようになっています。
このことから、空き家を相続するにはまず「空き家を含めた相続する資産額の合計」を知り、相続税がかかるのか、かかる場合はどれくらいの金額になるのかを計算することが重要になるでしょう。
無事相続しても空き家が負担になることもある
「小規模宅地特例を利用して相続税がかからないようになるのであれば、空き家を相続してもいいかな」と考える人は多いですよね。しかし、とりあえず空き家を相続して、その後も空き家として放置してしまう場合には注意が必要です。
「住宅用地の特例」による空き家の増加
空き家を相続するということは、毎年固定資産税を払う必要が出てくるということでもあります。固定資産税には「住宅用地の特例」という制度があり、土地に家屋などの建物があった場合には固定資産税が最大で6分の1まで抑えられます。
そのため多くの人が今後使う予定がなくても、空き家を取り壊さずに放置してしまうケースが多いのです。
しかし、誰も住んでおらず手入れもされていない空き家というのは、倒壊、または自分が知らないうちに犯罪に利用される危険があるため、住宅用地の特例を利用するために空き家を放置するのは、国からすればあまり好ましいことではありませんでした。
「空き家対策特別措置法」による固定資産税の増加
そんな空き家問題を解決するために、政府は平成27年より「空き家対策特別措置法」を施行し、「特定空家」に認定された空き家がある土地は、最終的に住宅用地の特例の対象外となってしまいました。
特定空家とは、簡単にいえば手入れなどがされておらず、倒壊の恐れや著しく景観を損なう空き家のことです。
特定空家に認定されると、自治体の立ち入り調査が行われ、助言、指導があります。これに従い空き家の修繕などを行えば特定空家の指定から解除され、従来通り「住宅用地の特例」を受け続けられるようになります。
しかし、もしこの助言や指導に応じなかった場合には、住宅用地の特例の対象外となってしまうため、固定資産税が前年と比べて最大で6倍もの金額になってしまう可能性があるのです。
また、それだけでなく空き家の状態がひどい場合などは行政によって空き家が強制撤去されることもあり、その場合は撤去費用をのちに請求されてしまいます。
このように空き家を無事相続した後も、しっかりと空き家の手入れをしなければ想像以上の税金や費用がかかってしまうことにもなりかねません。
空き家を相続する際、人によっては「小規模宅地特例」が利用でき、相続税を大幅に節税できます。しかし、近年施行された「空き家対策特別措置法」によって、相続した後でもしっかりと空き家を手入れしなければいけなくなってきました。
空き家を手入れしなければ固定資産税が跳ね上がり、遠方の空き家を定期的に手入れしようとしても当然費用がかさみます。
本当にその空き家を相続してもよいのか、相続税の金額だけでなく、その後にかかる費用まで計算して相続するかを決めたほうが賢明ですね。
