不動産の相続税対策「8割減特例」で相続評価額が8割減額！

「8割減特例」は、「小規模宅地等の特例」のことを指します。では「小規模宅地の特例」が何かというと、被相続人が使っていた事業所や居住用宅地の評価額が、8割減額になる規定のことです。相続した宅地の評価額が下がるということは、相続税の節税対策にも繋がります。

そんな「8割減特例」ですが、適用されるには条件があります。評価額の計算方法や適用条件について、こちらで詳しく見ていきましょう。

2億円の土地が4000万円の評価額になる！「8割減特例」

例えば、2億円の土地に対する相続評価額を「8割減特例」に当てはめると、その土地は4,000万円まで減額されることになります。

そのため、自宅の資産や財産のみで基礎控除を超える方でも、8割減特例を利用すれば大きな節税になることは間違いありません。

これらの特例を受けられる相続人には、次の3パターンがあります。

• 配偶者
• 被相続人（親）と同居している子
• 被相続人と別居中の子

また、被相続人の居住用宅地の中で8割減特例が適用になる限度面積は、以前は240平米でした。しかし、2015年の税制改正によって330平米の100坪に変更になり、90平米も拡大されたのです。

【事例】
路線価（道路に面する宅地の1mあたりの評価額）が45万円で380平米ある自宅の場合は

45万円×380平米＝1億7,100万円

ですので、1億7100万円の評価額となります。

この自宅の評価額を8割減特例に当てはめて減額された価格を計算すると

45万円×80％×330平米＝1億1,880万円

となります。つまり、

1億7,100万円－1億1,880万円＝5,520万円

が、相続税を計算する際に使用する自宅評価額の数字になります。

事業用宅地や貸付物件の土地面積をプラスしてもOK！

居住面積が限度面積に満たない場合は、

• 事業用宅地
• 賃貸物件
• 貸駐車場

の土地をプラスして特例を受けることも可能です。
特定事業用は最大で400平米、貸付事業用宅地は最大で200平米まで、50パーセントの減額を受けられます。

【事例】
自宅敷地が210平米、賃貸アパートの敷地が180平米のケースでは、計算式はこうなります。

180平米÷330平米＝0.54

賃貸の限度面積が200平米のため、

180平米×1－0.54＝82.8平米

82.8平米が減額を受けられる面積となり、この面積から50％を減額できます。

これらの計算式で出た数値を当てはめ、計算するとこうなります。

1億7,100万円から6,237万円の評価額となったので、1億863万円も評価額が下がったことになります。

このような事例からもわかるように、相続税を大幅に安くするためには「8割減特例」が有効です。

しかし、8割減特例の適用には厳密な審査があるため、そちらについてもきちんと理解しておきましょう。

二世帯住宅の同居でも適用！ 将来は賃貸も可能に

今までは、二世帯住宅でに住んでいた場合、8割減特例の適用は認めてもらえませんでした。

しかし、2015年の改正後は二世帯住宅も「同居」とみなされ、適用が認められるようになったのです。これにより、二世帯住宅の場合でも相続税対策の切り札として8割減特例を有効活用できるようになりました。

内部がつながっていない二世帯住宅は「共有」で解決！

完全分離型の二世帯住宅は、上記のように8割減特例が適用されます。しかし、ここで注意したいのが親子が建物内を行き来できない独立型の二世帯住宅、つまり区分所有登記をしているケースです。

「区分所有登記」をしている場合は同居とはみなされないため、8割減特例は適用されません。

建物の1階部分を被相続人、2階部分を相続人の所有として登記登録する際などは、建物を「区分所有登記」ではなく「共有登記」として申請するだけで8割減特例の対象となります。これから2世帯住宅を検討する時は、登記の仕方に注意しましょう。

すでに2世帯住宅が区分所有登記になっている場合、相続の際は手続きに手間や費用がかかる場合もあります。そんな時はお早めに税理士、司法書士などの専門家へご相談されることをおすすめします。

マイホームを所有していると特例は受けられない

被相続人と相続人が別居している場合、8割減特例が適用されるのは

• 被相続人と同居していた親族がいない
• 相続人がマイホームに居住したことがない

上記2点をクリアしたケースのみです。そのため、マイホームに居住している相続人は8割減特例を受けられません。
マイホームに居住している子どもに土地を相続させると、かえって相続税が重くのしかかり、大変な思いをさせてしまう可能性があります。

マイホームに居住する子どもの負担を軽減できる「逆贈与」

マイホームに居住している子どもの負担を軽減する手段として、「逆贈与」と呼ばれるものがあります。これは、子どものマイホームを生前に被相続人へ贈与しておくことで、8割減特例を受ける方法です。

そうすることで、被相続人が遺言書を書く際、「マイホームに居住していない子どもへ相続させる内容」にすることができます。
また、子どもがマイホームを3年以上賃貸に出している場合は特例の対象となります。

そのほかの例として、マイホームを子どもの名義に変更して相続税対策をするケースなどもありますが、これらの方法は親族間のトラブルの原因になりやすいと考えられますので、あまりおすすめできるものではありません。
どの方法が適しているのか、税理士などの専門家に直接御相談してみるのが良いでしょう。

条件を満たしていれば老人ホームにいても特例が受けられる

有料老人ホームに被相続人が入居した場合、老人ホームが自宅とみなされるため、8割減特例は利用できません。

ただし次の3つの条件を満たしていれば特例を受けられる場合があります。

• 介護や精神上の目的で入居している
• 頻繁に自宅へ帰宅している
• 家屋が貸付になっていない

2013年の税制改正により、

• 終身型老人ホーム
• 認知症対応型施設
• 特別養護施設
• 障がい者支援施設

などに被相続人が入居している場合でも、相続税に関して柔軟な対応ができるよう改正されました。

「同居していないから節税対策ができない」というわけではありません。

8割減特例の内容を詳しく把握し、相続税に対する正しい知識を身につけて、多額の相続税を支払わなくて済むようにしましょう。